8.1 Utkastelse av bolig
Som leietaker er det svært inngripende å bli kastet ut av sin egen bolig. Det er derfor kun i visse tilfeller utleier har lov til å kaste ut leietaker. For å bli kastet ut av boligen kreves det at leietaker har mislighold avtalen mellom leietaker og utleier.
Utkastelse av bolig innebærer at leietaker mister retten til å bo i boligen og må flytte ut på kort varsel. Utleier kan ikke selv fysisk kaste leietaker ut av boligen ved å skifte lås eller ved bruk av tvang. Dersom leietaker ikke frivillig flytter ut etter en utkastelse må utleier ha bistand fra namsmannen.
Det er i hovedsak fire ulike grunnlag som gir utleier rett til å kaste ut leietaker fra boligen, dette er dersom
- utleier ved oppsigelse har sagt opp leieavtalen og oppsigelsestiden har utløpt
- leietaker har vesentlig misligholdt leieavtalen
- leieavtalen har utløpt
- leietaker har ikke betalt husleie
8.1.1 Utkastelse på bakgrunn av oppsigelse
Dersom utleier sier opp leieavtalen med leietaker må leietaker flytte ut av boligen innen oppsigelsestiden i leieavtalen har gått ut. Hvor lang oppsigelsestiden er vill avhenge av hva som er avtalt mellom utleier og leietaker. Dersom dette ikke er regulert i avtalen og det heller ikke er avtalt noe annet muntlig vil oppsigelsestiden være 3 måneder. Dersom leietaker fortsetter å bo i boligen etter at oppsigelsestiden har gått ut vil utleier ha rett til å kaste ut leietaker fra boligen.
En forutsetning for at utleier skal ha rett til å kaste ut leietaker i en slik situasjon er at oppsigelsen er gyldig. Det innebærer at oppsigelsen utleier har gitt må oppfylle visse krav. Dette er både krav til hva oppsigelsen i seg selv må inneholde og krav til hvilken begrunnelse utleier har for oppsigelsen.
Kravene til innholdet til oppsigelsen er som følger
- oppsigelsen må være skriftlig
- oppsigelsen må inneholde en begrunnelse på hvorfor utleier sier opp leieforholdet
- oppsigelsen må inneholde opplysninger om at leietaker har lov til å protestere på oppsigelsen, hvordan dette gjøres, og hva som er konsekvensene dersom leietaker ikke protesterer.
Ulike grunner utleier kan ha til en oppsigelse av et leieforhold
- Husrommet skal brukes som bolig av utleieren selv eller noen som tilhører hans husstand
- Riving eller ombygging av eiendommen gjør at husrommet må fravikes
- Leietageren har misligholdt leieavtalen
- Det foreligger annen saklig grunn til å si opp leietageren
Dersom oppsigelsen ikke oppfyller kravene til innhold eller er begrunnet i noe annet enn de opplistede momentene vil oppsigelsen være ugyldig og utleier vil dermed ikke ha rett til å si opp leietaker.
8.1.2 Utkastelse på bakgrunn av vesentlig mislighold fra leietaker
Når man leier en bolig vil det foreligge en avtale mellom utleier og leietaker. Denne vil som regel være skriftlig, men kan også være muntlig. I alle tilfeller vil det følge rettigheter og plikter av denne avtalen for både utleier og leietaker. Dersom leietaker vesentlig misligholder noen av plikter som følger av denne avtalen kan utleier ha rett til å heve avtalen og dermed kaste ut leietaker av boligen.
Det vil foreligge et vesentlig mislighold fra leietaker slik at utleier har rett til å heve avtalen dersom
- leieren vesentlig misligholder sin plikt til å betale leie eller oppfylle andre krav som reiser seg av leieavtalen,
- leieren tross skriftlig advarsel fra utleieren i vesentlig grad forsømmer sin vedlikeholdsplikt eller fortsetter å opptre på en måte som er til alvorlig skade eller sjenanse for utleieren, eiendommen eller øvrige brukere
- leieren uten å ha rett til det helt eller delvis overlater bruken av husrommet til andre og tross skriftlig advarsel fra utleieren ikke bringer forholdet til opphør,
- leieren uten å ha rett til det bruker husrommet på annen måte eller til andre formål enn avtalt og tross skriftlig advarsel fra utleieren ikke bringer forholdet til opphør, eller
- leieren for øvrig misligholder sine plikter på en måte som gjør det nødvendig å bringe leieavtalen til opphør
Det vanligste misligholdet i disse tilfellene vil være at leietaker vesentlig misligholder sin plikt til å betale leie. I praksis vil en utelatt betaling i ca. 3 måneder innebære et vesentlig mislighold slik at utleier har rett til å kaste ut leietaker. Vesentlig mislighold kan likevel inntre før eller etter 3 måneders uteblitt betaling, slik at dette må vurderes konkret i den enkelte sak.
8.1.3 Utkastelse på bakgrunn av at leiekontrakten har utløpt
Dersom en leiekontrakt har utløpt kan utleier ha rett til å kaste leietaker ut av boligen. Forutsetningen for å kunne kaste ut en leietaker på bakgrunn av en utløpt leiekontrakt er imidlertid at det foreligger en utkastelsesklausul i avtalen.
En leiekontrakt vil være utløpt dersom det er angitt et tidspunkt for opphør av leietiden i avtalen og denne dato har passert. Dersom det er angitt en slik opphørsdato for leieforholdet, kalles avtalen for en tidsbestemt leieavtale. Leietaker må i utgangspunktet flytte ut i henhold til en slik opphørsdato.
En utkastelsesklausul innebærer at det står uttrykkelig i avtalen at utkastelse kan skje dersom leietaker ikke flytter ut i henhold til opphørstidspunktet. Dersom det ikke finnes en slik klausul i avtalen kan utleier ikke kaste ut leietaker på bakgrunn av at oppsigelsen er utløpt. I et slik tilfelle må utleier sende leietaker en oppsigelse og eventuelt følge reglene for utkastelse ved oppsigelse hvis leietaker ikke flytter frivillig.
8.1.4 Utkastelse på bakgrunn av at leietaker ikke har betalt husleie
Dersom leietaker ikke betaler husleie kan utleier ha rett til å kaste ut leietaker fra boligen. Dersom ubetalt leie er grunnlag for utkastelse må det skilles mellom to ulike situasjoner, nemlig der leieavtalen inneholder en utkastelsesklausul og der leieavtalen ikke inneholder dette.
En utkastelsesklausul innebærer at det står uttrykkelig i leieavtalen at utleier har rett til å kaste ut leietaker dersom leien ikke blir betalt. Det må dessuten fremgå
I de tilfeller leieavtalen inneholder en utkastelsesklausul vil dette innebære at ethvert mislighold av innbetaling av leie vil gi grunnlag for utleier til å kaste ut leietaker. Det vil altså ikke kreves at misligholdet er vesentlig. Ethvert avvik vil være tilstrekkelig. Ved utkastelse på bakgrunn av dette vil imidlertid leietaker ha mulighet til å rette opp i misligholdet ved å betale den leien som mangler. Gjør leietaker dette innen utkastelsesforretningen vil grunnlaget for utkastelse falle bort.
For at utleier skal ha rett til å kaste ut leietaker på bakgrunn av ubetalt leie når det ikke foreligger en utkastelsesklausul, må den ubetalte leien utgjøre et vesentlig mislighold. I praksis vil en utelatt betaling i ca. 3 måneder ofte innebære et vesentlig mislighold slik at utleier har rett til å kaste ut leietaker. Vesentlig mislighold kan likevel inntre før eller etter 3 måneders uteblitt betaling, slik at dette må vurderes konkret i den enkelte sak.
8.1.6 Gangen i en utkastelsessak
Dersom utleier ønsker å kaste ut leietaker fra boligen må han følge en bestemt fremgangsmåte. Utleier kan ikke selv fysisk kaste leietaker ut av boligen ved tvang eller ved å skifte lås på boligen. Utleier er nødt til å gå gjennom myndighetene for å få gjennomført utkastelsen dersom utleier ikke frivillig flytter ut.
Det første utleier må gjøre dersom han ønsker å kaste leietaker ut av leiligheten er å sende et skriftlig varsel til leietaker. Av varslet må det klart fremgå at det er et varsel om utkastelse.
Etter at det er gått to uker fra varselet er sendt må utleier sende en begjæring om utkastelse til namsmyndighetene dersom leietaker ikke har flyttet ut frivillig. Namsmyndighetene tar da en vurdering på om begjæringen fra utleier oppfyller de formelle kravene til en slik begjæring. Dersom de finner at kravene er oppfylt blir det sendt et varsel til leietaker, og leietaker gis oppfordring til å uttale seg om forholdene innen to uker. Det anbefales at leietaker benytter seg av denne muligheten slik at namsmyndighetene også får høre leietakers side av saken. Ved utformingen av en slik uttalelse kan man få bistand av advokat. Dersom man oppfyller grunnvilkårene til fri rettshjelp dekkes utgifter til advokat da av fri rettshjelpsordningen.
Etter at leietaker har uttalt seg, eller etter at fristen har utløpt avgjør namsmyndighetene om utkastelsen skal gjennomføres eller ikke. Dersom det er grunnlag for utkastelse vil leietaker bli varslet om tidspunkt for når utkastelsen formelt vil finne sted. En formell utkastelse innebærer at namsmyndighetene vil møte opp i boligen og fjerner de personer og løsøre som fortsatt måtte befinne seg i boligen.
Dersom leietaker blir varslet om at utkastelse ved namsmannen vil gjennomføres anbefales det å flytte ut før tidspunkt for den formelle utkastelsen.